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Fiche pratique

Bail dérogatoire (ou bail de courte durée)

Vérifié le 22 août 2022 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Ministère chargé de la justice

Le bail dérogatoire (ou de courte durée) est un bail d'une durée maximale de 3 ans concernant des locaux utilisés pour l'exploitation d'un fonds de commerce. Les règles du statut des baux commerciaux (comme le droit au renouvellement du bail ou le versement d'une indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement) ne s'appliquent pas au bail dérogatoire.

La conclusion d'un bail de courte durée est possible à condition de respecter toutes les conditions suivantes :

  • Le contrat de bail doit être un contrat écrit.
  • Les parties doivent exprimer clairement leur volonté d'écarter le statut des baux commerciaux.
  • La durée totale du bail ou des baux successifs ne doit pas dépasser 3 ans.

Si ces conditions ne sont pas réunies, ce sont les règles du statut des baux commerciaux qui s'appliquent.

  À savoir

Un bailleur peut signer 1 ou plusieurs baux de courte durée sur le même local et avec le même locataire dès lors que la durée totale n'excède pas 3 ans.

Le bailleur et le locataire bénéficient d'une grande liberté pour insérer toutes les clauses correspondant à leurs besoins (par exemple, le type de commerce ou d'activités à exercer dans le local ou le montant du loyer et ses charges).

Le bail dérogatoire permet donc aux commerçants de tester leur activité sans les contraintes des règles des baux commerciaux.

Un état des lieux doit être joint au contrat de bail de courte durée.

Il doit être établi lors de la prise de possession des locaux par le locataire de l'une des façons suivantes :

  • Soit à l'amiable
  • Soit par un tiers mandaté par les parties (par exemple un agent immobilier)

 À noter

Lorsque les parties ne sont pas d'accord, elles doivent demander à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) d'établir l'état des lieux. Dans ce cas, les frais sont partagés entre le bailleur et le locataire.

Le loyer est fixé librement par les parties et n'est pas plafonné.

Une clause d'indexation est possible : le loyer peut alors varier automatiquement, à la hausse ou à la baisse, selon l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

En principe, le bail dérogatoire est conclu pour une durée déterminée et il cesse automatiquement à la date prévue dans le contrat.

Ni le propriétaire, ni le locataire ne peuvent donner un congé anticipé, avant la fin de la période de location prévue au contrat.

À la fin de la durée fixée dans le bail, le locataire doit libérer les lieux et rendre les clefs le dernier jour du contrat. Le locataire ne bénéficie donc pas du droit au renouvellement du bail ou du versement d'une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement.

Toutefois, si le locataire est toujours dans les lieux 1 mois après la fin du bail, sans opposition du propriétaire, il bénéficie alors d'un nouveau bail. Ce bail sera automatiquement un bail commercial.

Si le propriétaire souhaite que le locataire quitte les lieux, il doit, dans un délai d'1 mois après la date de fin fixée dans le bail, lui adresser l'un des documents suivants :

Un état des lieux de sortie est établi lors de la restitution des locaux soit à l'amiable, soit par un tiers mandaté par les parties (par exemple, un agent immobilier). En cas de désaccord, le propriétaire ou le locataire peut faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) : dans ce cas, les frais sont partagés entre les parties.

 Attention :

le locataire doit payer son loyer jusqu'à la fin du bail dérogatoire, même dans le cas ou il décide de quitter le local avant la date de fin de contrat.

Pour en savoir plus